摘要
为什么科学选址在中国餐饮行业中开始变得可以落地了？
在日本的餐饮行业中，具备一定规模的企业通过使用选址GIS系统（可视化地理信息系统），结合商圈
大数据进行门店选址是一件理所当然的事情，也是在开店过程中必定会融入到决策中的一个环节。通过
自身品牌经营数据的积攒和商圈大数据的结合，梳理出符合自身品牌的开店标准，以及是否可以进行开
店的判断标准，从而提升每一家门店的开店成功率。那么为什么这样一套科学选址法，直到今天才明确
的和大家说可以在中国落地了呢？原因有两点。①船井通过对中国餐饮市场以及餐饮品牌的深度接触，
实现了行业经验的积累以及知识的国际化转换和创新。②随之新一轮人口普查的进行，中国各行各业的
大数据以及手机信号关联的人流量等数据的精度大幅度提升。基于这两点原因，在日本餐饮行业中理所
当然被采用的选址方法，也开始可以在中国进行落地了。
正文
近几年接触到的客户当中，选址上遇到的问题大致可以归类在以下6个维度当中，同时也是餐饮门店选址
最要用的6个维度：商圈、竞对（竞争对手）、选址（含点位）、面积、租金、投资。
①在无法满足自品牌所需商圈人口的商圈开店不同餐饮品牌处于不同的业态赛道，不同的价格带赛道上。
多少商圈人口可以支撑起我们品牌来开出一家门店，取决于我们品牌自身客户的消费频率，比如消费频率
高的快餐门店、便利店，他们可以用更少的商圈人口来支撑起一家门店，从而在一个城市内可以开出较多
的门店。反之，消费频率较低的品牌则需要更多的商圈人口来支撑起一家门店。在我们不清楚自身品牌需
要多少商圈人口来支撑起一家门店，换言之不清楚自身品牌适合的商圈应该具备什么样的特性，仅仅靠感
觉去选择商圈的话，往往经验欠缺的品牌会陷入到选址的第一个坑当中。
②在自企无法战胜的竞对多的商圈开店近年购物中心成为了餐饮行业的主战场，越是好的购物中心，越是
挤破了头想要进入。从商圈来说，高人流的购物中心确实可以拉高在内品牌的营业额，但侧面也容易让人
忽视了购物中心内部的竞争环境。越是人气的商场，内部的品牌越强，那么我们就不得不考虑，在这样的
竞争环境下，我们能否达到我们预期的营业额呢？在无法把握竞争对手对我们影响的情况下盲目开店，就
容易陷入选址的第二个坑当中。
③在企业不擅长的选址开店常见的容易出现的情况：
1.翻台较慢的业态，选择了纯办公型商圈，仅依靠周一至周五午高峰的营业额无法实现盈利。
2.主打年轻人目标客群的品牌，选择了家庭客层为主的购物中心。
3.街边店模型直接复制进入到了购物中心。
4.快餐品牌开到了购物中心4层以上，拉高了顾客来店所需花费的时间成本。
5.擅长居民社区商圈的品牌，开到了人口密度高的市中心。
6.目的性来店较弱的品牌，选择了视野性较差的点位等等。往往在不了解自己，不了解商圈点位的情况下选
择了自己不擅长地方进行开店，就容易陷入选址的第三个坑当中。
④以超出自企合理规模的面积开店连锁企业在扩张时，往往采用先搭建开店模型，然后寻找能够匹配模型的
商圈进行选址布局。也就是说我们需要先知道自身品牌合理的开店模型是什么？其中最关键的指标就是面积，
面积过大会导致固定成本上升，盈亏平衡点增加，坪效下降，人力成本增加等一列问题。因此选址其实不仅
仅只是选择的过程，更应该说的是匹配，将开店模型和选择的商圈点位进行合理的匹配。因此以超出自企合
理规模的面积开店这一现象尤为常见，为选址上的第四个坑。
⑤在自企品牌无法承受租金的地方开店理论上来说，租金越高的商圈，会带来更高的营业额。但实际上我们
会发现，大多数品牌营业额的上涨幅度是跟不上租金的上涨幅度的。那么也就会导致当超过一定程度的每平
米租金单价以后，品牌的租金占比会提升，从而导致收益下降。这也是选址上常见的第五个坑。
⑥相较于自企品牌的收益性而言，投资过剩开店其实也是一种投资行为，那么衡量这一笔投资是否成功的重
要指标就是投资回报率（投资回报率=年现金流/投资总额x100%）。选址上往往容易出现在开店前高估了门
店营业额，导致在开店初期投资过重，难以短时间内实现投资回收。从而踏入了选址第六个坑当中。
上述6个维度当中，选址容易踩的坑大部分的情况下都是由于对自品牌过高评估造成的。所以这也是我们提倡
科学选址的原因。
通过自身品牌数据的积攒梳理合理的门店模型，结合商圈大数据搭建自企品牌营业额预估体系，并梳理出符合
自身品牌的开店标准，以及是否可以进行开店的判断指标，从而提升每一家门店的开店成功率。
总结
今后我们也希望帮助更多的连锁企业搭建专属的科学选址法，以开出更多的成功门店为目标进行落地更近。为
了实现以上的目标，并且能够落地到餐饮企业当中去。
我们会在9月15号下午13:30-17:00开设选址线上大课（实战篇），希望大家可以踊跃参加。
此外也会推出面向会员企业的选址平台服务【船井商圈云报表】。可以通过云平台输出商圈报表（包含人流量
数据等一系列关键数据），提供面向餐饮行业的大数据，实实在在的解决落地难，没有数据的现状。此外关于
【船井商圈云报表】一系列的相关功能也会在9月15号的选址线上大课（实战篇）中进行初次公布。
